Wynajem lokali to kusząca perspektywa zapewnienia sobie długoterminowego przychodu pasywnego. Z jednej strony nie trzeba wiele robić, a pieniądze z wynajmu wpływają na konto, z drugiej strony istnieje ryzyko, że trafi nam się kłopotliwy najemca. Dlatego każdorazowo warto rozważyć podpisanie umowy najmu okazjonalnego, która chroni interesy właściciela lokalu. Na czym to polega?
17 grudnia 2009 roku wprowadzono zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wraz z nimi weszła w życie umowa najmu okazjonalnego, która w praktyce ma chronić właścicieli nieruchomości przed nadużyciami ze strony lokatorów lepiej niż umowa standardowa. Taka umowa pozwala pozbyć się problematycznego najemcy (np. takiego, który nie płaci za mieszkanie) i nałożyć na niego określone obowiązki. Tymczasem w tradycyjnej umowie najmu najemcę chronią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, więc eksmisja może okazać się trudna.
Umowę najmu okazjonalnego może podpisać właściciel mieszkania, który nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmem mieszkań. Taką umowę można podpisać na okres do 10 lat i tylko w odniesieniu do lokalu mieszkalnego.
W przypadku wypowiedzenia umowy lokator ma 7 dni na opuszczenie mieszkania. Jeśli po tym terminie nadal będzie zajmował lokal, sprawa trafia do sądu, który może uruchomić przyspieszoną procedurę eksmisyjną.
Do umowy należy dołączyć kilka dokumentów. Po pierwsze oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się do opuszczenia i przekazania wynajmowanej nieruchomości w terminie wskazanym we wniosku.
Po drugie najemca musi wskazać mieszkanie, do którego może się przenieść w przypadku opuszczenia wynajmowanego lokalu. Mieszkanie zastępcze może być własnością członka rodziny najemcy lub osoby spoza rodziny – zasady nie zawierają żadnych ograniczeń odnośnie do tej kwestii.
Po trzecie oświadczenie właściciela lub osoby, która ma tytuł prawny do lokalu, o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób mieszkających z nim w lokalu wskazanym we wniosku. Na żądanie najemcy wniosek ten musi być podpisany poświadczonym notarialnie podpisem.
Umowa najmu okazjonalnego nakłada dodatkowe obowiązki na właściciela nieruchomości. Zawarcie takiej umowy musi on zgłosić do urzędu skarbowego w miejscu swojego zamieszkania. Ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeżeli najemca tego zażąda, właściciel musi dostarczyć najemcy potwierdzenie powiadomienia. Przy najmie okazjonalnym, oprócz czynszu, właściciel może pobierać tylko opłaty, które nie są od niego zależne.
Korzyści związane z podpisaniem umowy najmu okazjonalnego:
Główną wadą korzystania z najmu okazjonalnego są dodatkowe koszty związane z usługami notariusza przy podpisywaniu umowy.
W polskim systemie prawnym istnieje również instytucja działająca na tej samej zasadzie co najem okazjonalny, ale powiązana z firmami. Jest to umowa najmu instytucjonalnego, która dotyczy jednostek fizycznych, prawnych lub organizacyjnych niebędących osobami prawnymi i prowadzących działalność gospodarczą w branży. Zasady jej zawierania są niemal identyczne jak w przypadku najmu okazjonalnego.
zdj. główne: Mika Baumeister/unsplash.com
