Księga wieczysta – co to za dokument i dlaczego jest tak ważna?

Księga wieczysta to najważniejszy dokument, który pozwala ustalić stan prawny danej nieruchomości. Czego można się z niej dowiedzieć i dlaczego jest to tak istotne? 

Zanim przejdziesz do podpisania umowy kupna-sprzedaży danej nieruchomości, koniecznie poproś właściciela lokalu o numer księgi wieczystej. Jest to swego rodzaju numer PESEL każdego domu, mieszkania, a nawet osobno miejsca parkingowego. Z księgi wieczystej dowiesz się wszystkiego. 

Czym jest księga wieczysta? 

Księgi wieczyste to rejestr nieruchomości prowadzony przez państwo i regulowany na mocy ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 1982 roku. System ksiąg wieczystych znacząco różni się w poszczególnych krajach, jednak jest to regulacja niezbędna, aby ustalić, komu przysługują prawa do danej nieruchomości. W księdze wieczystej odnaleźć możesz odpowiedzi na wszelkie pytania dotyczące stanu prawnego nieruchomości – od właściciela lub użytkownika wieczystego, do wszystkich cech hipoteki. 

W świetle prawa księgi wieczyste i ich użytkowanie wiąże się z kilkoma zasadami, o których warto pamiętać: 

• jawność formalna – jeśli znasz numer księgi wieczystej danej nieruchomości, możesz przejrzeć ją bezpłatnie na stronie ministerstwa sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl) bądź w czytelni w sądzie. Sąd nie udziela informacji na temat numerów księgi, dlatego konieczne jest uzyskanie go od właściciela nieruchomości. Ze względu na ogólny dostęp do informacji zawartych w księdze, nieznajomość jej zapisów nie zwalnia z odpowiedzialności prawnej. 

• domniemanie zgodności ze stanem prawnym – przyjmuje się, że wszelkie informacje zawarte w księgach wieczystych są rzetelne, aktualne i zgodne z prawdą. 

• rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – jeśli w księdze wieczystej wystąpią niezgodności pomiędzy stanem prawnym w niej ujawnionym a faktycznym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Oznacza to, że jeśli w księdze wieczystej jako właściciel wpisana jest osoba, która de facto nim nie jest, kupujący, który podpisał z nim umowę kupna-sprzedaży nieruchomości i tak staje się właścicielem w świetle prawa.  

Działy księgi wieczystej 

Każda księga wieczysta dzieli się na 4 działy. Dział I dzieli się na dwa mniejsze podrozdziały  – I-O oraz I-Sp. Pozwalają one na dokładne oznaczenie nieruchomości w zgodzie z ewidencją gruntów, oraz opisują prawa związane z posiadaniem danej nieruchomości. Dział II określa właściciela danej nieruchomości. Dział III to fragment, w którym wypisane są roszczenia ciążące na danej nieruchomości, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz prawa osobiste do niej. Dział IV mówi wszystko o hipotekach – łącznie z wysokością, walutą, rodzajem itd. 

Wyświetl ten post na Instagramie.

Post udostępniony przez Geoportal OnGeo.pl (@ongeo.pl)

O ile pierwszy dział zazwyczaj nie ma jak wzbudzić niepokoju nabywcy, warto zwrócić uwagę na kolejne trzy. W nich bowiem mogą pojawiać się sygnatury sądowe, tzw. DzKw, które muszą zostać sprawdzone w sądzie, aby zweryfikować ich wagę i autentyczność. Każda wzmianka sądowa wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych – a co za tym idzie, może mieć negatywne konsekwencje prawne i finansowe dla nabywcy. 

Czy każda nieruchomość ma księgę wieczystą? 

W Polsce istnieje prawny obowiązek założenia księgi wieczystej każdej nieruchomości – czasami nawet miejsca parkingowe mają osobne księgi! Przy każdej pierwszej umowie strony mają obowiązek udać się do notariusza, który pomoże złożyć  formalny wniosek o założenie księgi wieczystej. Bez tego dokumentu nie jest możliwe przyznanie prawa własności do nieruchomości.

Przy każdej księdze wieczystej w sądzie składowane są także akta, które były podstawą utworzenia wpisów w niej. Nie są one jednak jawne, a przejrzeć je może tylko notariusz lub prawnik.